Oltre ai Contratti di Locazione a “canone libero”, il Legislatore ha previsto la possibilità di sottoscrivere dei Contratti di locazione convenzionati, comunemente detti a “canone concordato”, secondo l’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98.
Che cos’è il contratto a canone concordato?
E’ una tipologia di contratto di affitto caratterizzato per l’importo del canone calmierato e fisso, pertanto il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto. L’articolo 2 al comma 3 della Legge n.431/98 stabilisce che i contratti a canone concordato prevedono che l’importo del canone della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli Accordi Territoriali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Gli Accordi Territoriali fissano tali importi, solitamente più bassi rispetto ai prezzi di mercato, tenendo conto di molteplici fattori, come la condizione dell’immobile e suoi elementi accessori (ad esempio la presenza del balcone, o dell’ascensore, ecc..), la sua posizione e la zona o il quartiere del Comune in cui è collocato, la categoria di classificazione energetica risultante dal Certificato APE. Gli Accordi Territoriali pertanto variano da Comune a Comune e non sono uniformi a livello nazionale.
Dove si applica il Canone Concordato?
Un Contratto a Canone Concordato può essere stipulato nei Comuni ad alta densità abitativa dove è presente un Accordo Territoriale. Quindi per le abitazioni ubicate nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia (e nei Comuni confinanti con gli stessi), nei Comuni capoluogo di provincia e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE come da elenco indicato (vedi qui ELENCO-COMUNI-AD-ALTA-TENSIONE-ABITATIVA)
Nei Comuni ad alta densità abitativa dove non sono state convocate le Organizzazioni della Proprietà Edilizia e dei Conduttori o non siano stati definiti accordi territoriali vanno applicate le fasce di oscillazione dei canoni risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti. Invece, nei Comuni dove non sono mai stati raggiunti accordi di questo tipo, si applica l’accordo in vigore nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale (anche se in altra Regione).
Chi può stipulare un contratto a canone concordato?
Nel contratto a canone concordato sia il Proprietario che l’Inquilino devono essere persone fisiche pertanto non possono essere stipulati da titolari di partita iva o società.
Tali contratti inoltre devono avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni quindi solo ad uso residenziale previsti nelle categorie catastali gruppo A – esclusa A\10. Inoltre è necessario che l’abitazione sia ubicata in comuni ad alta tensione abitativa o, nel caso di contratti a studenti, che sia situata in un Comune in cui ha sede un’università, un corso distaccato o che si tratti di comuni limitrofi.
Qual è la durata e il campo di applicazione di un contratto a canone concordato?
Il canone concordato può essere applicato ai contratti di:
- Locazione Transitoria
- Locazione per Studenti Universitari
- Locazione Abitativa Agevolata
Anche la durata del canone concordato è definita da precise indicazioni di legge, che prevedono diverse formule:
- da 30 giorni a 18 mesi per i contratti d’affitto breve detti anche contratti transitori
- da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari
- 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico per le abitazioni o anche 4/5/6 + rinnovo 2 anni
Quali sono le agevolazioni fiscali?
Per il PROPRIETARIO sono previste sia ai fini delle Imposte Dirette che ai fini IMU.
Imposte Dirette
- possibilità di optare per la tassazione mediante applicazione della CEDOLARE SECCA del 10%, che sostituisce l’Irpef e addizionali (per le altre tipologie di locazioni, è pari al 21%) e in tal caso è prevista anche l’esenzione dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro. L’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto.
- permanenza nel regime IRPEF, in tal caso, la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30%. Inoltre, ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% è pari al 70%.
Imposta IMU
- riduzione della base imponibile per il calcolo Imu del 25%;
- ulteriore agevolazione, facoltativa e di carattere locale, che autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato ma solo se l’inquilino ha la residenza anagrafica presso l’abitazione locata ad esclusione degli studenti fuori sede.
Per l’INQUILINO il contratto a canone concordato si presenta particolarmente vantaggioso anche per gli inquilini che, oltre a poter contare su un canone di locazione a prezzi calmierati, possono accedere alla detrazione fiscale per un importo massimo pari a:
- 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
- 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.
Requisiti del Contratto a Canone Concordato
Il Proprietario deve rispettare i seguenti requisiti:
- il canone del Contratto non è libero, ma stabilito secondo quanto previsto dagli Accordi Territoriali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentativi depositati nel Comune di riferimento;
- la tipologia e la durata del Contratto deve essere necessariamente quella prevista dalla normativa;
- il modello dell’accordo da utilizzare per la stipula è quello ministeriale;
- è necessaria l’Attestazione da parte di un’Associazione di Categoria, che attesti che il contenuto del contratto è conforme a quanto previsto dall’Accordo Territoriale;
- è necessario il Certificato APE che attesti la classificazione energetica dell’immobile
Cos’è l’Attestazione?
L’Attestazione di un Contratto di Locazione, rilasciata da una delle associazioni rappresentative di categoria, è obbligatoria solo in caso di canone concordato, in quanto ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto sottoscritto sia conforme a quanto previsto dagli Accordi Territoriali nel comune nel quale si trova l’immobile, i cosiddetti “comuni ad alta intensità abitativa”. La Certificazione viene rilasciata solo se il contratto è conforme agli accordi Comuni-Associazioni e ne rispetta tutti i parametri.
L’Attestazione è inoltre necessaria ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali, come l’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca del 10% e le agevolazioni previste dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di IRPEF ed imposta di registro, e le agevolazioni ai fini IMU.
Per i contratti d’affitto non assistiti dalle associazioni rappresentative di categoria, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che ai fini di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste, sarà necessario richiedere alle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali il rilascio dell’apposita attestazione.
L’allegazione dell’Attestazione in fase di registrazione non è obbligatoria ma “opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti” (Risoluzione N. 31/E dell’Agenzia delle Entrate).
