Locazioni brevi e locazioni turistiche

 

Le locazioni brevi e quelle turistiche hanno caratteristiche e vincoli differenti dai classici contratti di affitto per immobili a uso residenziale. I canoni possono essere fissati in totale libertà dalle due parti, non esistono limiti temporali a livello nazionale e soprattutto c’è da considerare la tassa di soggiorno.

Locazioni brevi

Con l’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 2017 è stata introdotta nell’ordinamento italiano la cosiddetta locazione breve. Le caratteristiche che la definiscono sono essenzialmente:

  • Destinazione dell’immobile: la norma richiede l’uso abitativo dell’immobile e quindi riguarda tutti gli immobili facenti parte della categoria catastale del gruppo A (esclusi A/10 – Uffici e studi privati);
  • Durata uguale o inferiore ai 30 giorni: tale termine va considerato per ogni singola locazione, fermo restando che se la durata delle locazioni che intervengono in un anno tra medesime parti eccede i 30 giorni, occorre provvedere agli adempimenti connessi alla registrazione del contratto;
  • Soggettività del locatore: l’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatore e dal comodatario e deve essere una persona fisica che destini non più di quattro immobili alla locazione breve, tale numero di immobili è quello che consente che l’attività esercitata possa considerarsi al di fuori della sfera imprenditoriale pertanto senza l’apertura di una Partita Iva (norma introdotta a partire dal 2021 dall’art. 1, co 595, L. 178 del 30/12/2020);
  • Modalità per la locazione: la persona fisica può agire direttamente o tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche che favoriscano l’incontro tra domanda e offerta;
  • Servizi accessori: la normativa parla esplicitamente della possibilità di inserire nell’offerta di locazione breve alcuni servizi quali la pulizia dei locali e/o la fornitura di biancheria il cui ricavato, se non offerto separatamente, verrà assoggettato allo stesso regime fiscale previsto per le locazioni brevi;
  • Obbligo di segnalare alle autorità locali di pubblica sicurezza l’eventuale presenza di un conduttore straniero o apolide entro un massimo di 48 ore dal momento in cui vengono consegnate le chiavi.

La tassazione negli Affitti Brevi

I redditi generati dallo sfruttamento di un immobile di proprietà vanno trattati, in sede di dichiarazione dei redditi, come Redditi di Fabbricati per cui potrà essere applicata anche la cedolare secca. Il soggetto tenuto a dichiarare il reddito percepito a seguito dello sfruttamento dell’immobile è sempre il titolare del diritto reale, ossia il proprietario dell’immobile quale percettore del cd. Reddito fondiario.

Invece i redditi generati da una vera e propria attività commerciale che viene svolta con carattere di continuità da sublocatori e da comodatari rientrano nel cosiddetto quadro RL del Modello Redditi PF nella dicitura Redditi Diversi. Questi soggetti se svolgono tale attività in maniera non abituale sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni brevi come “redditi diversi”.

Se al contrario c’è dietro tutto un’organizzazione di tipo imprenditoriale svolta da soggetti con Partita Iva, gli introiti ottenuti saranno considerati Redditi di Impresa.

La normativa di riferimento è il D.L. n. 50/2017, prima menzionato nel suo articolo 4, ma anche nella Circolare n. 24/E/2017.

Ai sensi dei due testi normativi, le imposte dovute sui Redditi da Affitti Brevi sono sia la Cedolare Secca che l’Irpef.

IRPEF

Optare per l’aliquota IRPEF vuol dire che i redditi da locazione concorrono alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF sommandosi agli altri redditi, ad esempio, ai redditi derivanti da lavoro dipendente o da pensione.

Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia Reddito Fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%. La passività IRPEF potrà riguardare anche i redditi la locazione breve prodotti dal sublocatore o dal comodatario, con la differenza che questi non saranno più considerati come “redditi fondiari” ma come “redditi diversi” senza l’applicazione della deduzione forfettaria del 5%.

CEDOLARE SECCA

Optare per la Cedolare Secca sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi vuol dire applicare un’imposta sostitutiva generalmente pari al 21%.

La cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali e offre, quale ulteriore vantaggio, quello di non far concorrere i redditi derivanti da affitti brevi alla formazione del reddito imponibile Irpef non dovendoli sommare ad altri redditi e di non applicare imposte di bollo e di registro al contratto di locazione pur in assenza di obblighi di registrazione.

È possibile optare per la cedolare secca sia sui redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia su quelli derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario.

Novità legge di Bilancio 2024: La novità contenuta nella legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, L. 30 dicembre 2023 n. 213) riguarda il mantenimento dell’attuale aliquota di tassazione al 21% solo per il primo immobile che il locatore dovrà opportunamente identificare nella propria dichiarazione dei redditi, con aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi, dal secondo al quarto immobile.

Locazioni turistiche

Per regolamentare le situazioni di affitto di case al mare o in montagna e in contesti di interesse turistico, sono state introdotte a livello normativo le cosiddette locazioni turistiche.

Il riferimento normativo è l’art. 53 del Codice del Turismo (D. Lgs. 23. 5.2011 n. 79) che definisce locazioni turistiche “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati” i quali vengono “regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.” La locazione turistica permette infatti al proprietario di concedere in locazione un appartamento o anche solo una stanza dello stesso a soggetti ospiti, di diversa nazionalità, che vi dimoreranno per periodi brevi, in corrispondenza al tempo di soggiorno nella città d’interesse, pagando un compenso che sarà per lo più non contrattato ma stabilito dall’offerente locatore e accettato dall’ospite.

Le caratteristiche sono state riportate nel Codice Civile e la finalità dell’utilizzo dell’abitazione è esclusivamente turistica.

In verità, di locazione “turistica”, non esiste una definizione giuridica, tuttavia, nel 2017, con il Decreto Legge n. 50, si è cercato di dare una sistematizzazione alle locazioni di breve durata che includono anche quelle turistiche. In base all’articolo 4 di tale decreto, infatti, quella che comunemente viene chiamata locazione turistica, deve essere ricondotta alla locazione transitoria a breve termine.

La locazione turistica è diversa dall’attività di affittacamere, B&B e Casa Vacanze, perché si tratta di mettere a disposizione dell’ospite unicamente una struttura abitativa senza alcun servizio aggiuntivo. La mancanza nell’offerta di servizi tipicamente alberghieri consente al proprietario di esercitare l’attività locatizia anche in forma privata. Altrimenti servirebbe aprire una Partita IVA, iscriversi alla Camera di Commercio e presentare al Comune una Scia segnalazione certificata di inizio attività. Unico obbligo: informare il conduttore, di solito tramite il portale che gestisce l’offerta, che l’appartamento è sprovvisto di servizi accessori come il cambio biancheria. Si può comunque prevedere un compenso per la pulizia e nessuna norma vieta al proprietario di fare convenzioni con il bar vicino o dello stabile in cui è l’appartamento.

Vista tale affinità operativa, come evitare che il privato che intende locare un immobile per brevi periodi possa essere assimilato ad un soggetto che svolge attività di affittacamere o B&B e che venga eventualmente sanzionato?

Innanzitutto, è necessario che il locatore rediga e faccia sottoscrivere al locatario un contratto di locazione per iscritto, nel quale viene espressamente menzionata l’esigenza turistica. L’art. 1 comma 4 L. n. 431/1998 impone, infatti, che per la validità di contratti che hanno ad oggetto la locazione di beni immobili è obbligatoria la forma scritta.

A tal proposito, è bene sottolineare che il contratto di locazione turistica è consigliabile redigerlo in forma scritta seppure tra il proprietario ed affittuario l’accordo sul canone è libero senza alcun genere di vincolo. La forma scritta del contratto è anche una forma di tutela sia per il proprietario sia per l’inquilino in quanto vengono definiti in maniera precisa tutte le condizioni, eventuali regole, durata del contratto e anche penali da pagare nel caso di ritardata consegna. La legge permette anche al proprietario di valutare l’opportunità di farsi dare una cauzione per essere tutelato in caso di danni. Il proprietario ha la possibilità di sottoscrivere più contratti di affitto ad uso turistico per lo stesso immobile nell’arco di un anno, peraltro con una serie di vantaggi dal punto di vista della gestione burocratica e fiscale. La norma prevede che il proprietario non ha l’obbligo nel registrare i contratti presso la sede territorialmente competente dell’Agenzia delle Entrate nel caso in cui i contratti sottoscritti non superino i 30 giorni. In questa situazione, inoltre, non vanno neppure pagate l’imposta di registro e il bollo.

C’è da considerare, inoltre, che tale tipologia di contratto può prevedere la cosiddetta tassa di soggiorno.

 Che cos’è e come funziona la tassa di soggiorno

La tassa di soggiorno è un’imposta che viene applicata in tutte le tipologie di strutture ricettive che accolgono turisti per un breve peridio di tempo. Secondo quanto stabilito dall’articolo 4 del Decreto Legge numero 23 emanato il 14 marzo del 2011, la tassa di soggiorno va applicata soltanto in alcuni comuni ossia i capoluogo di provincia, quelli inseriti nell’elenco regionale delle località turistiche e città d’arte. L’imposta deve essere decisa a livello amministrativo e quindi per mezzo di delibera di consiglio. Va infatti intesa come un’entrata aggiuntiva per far fronte alle spese da far fronte per tutti i servizi di manutenzione e di adeguamento delle stesse strutture ricettive. Da sottolineare che potrebbe essere anche usata per la gestione di trasporti pubblici offerti ai turisti sul territorio. La tassa di soggiorno la devono pagare cittadini stranieri e italiani che utilizzano una soluzione per il pernottamento per un periodo di tempo limitato nel tempo (locazione turistica) e il titolare e gestore della struttura ha un ruolo ben preciso. Secondo quanto stabilito dalla Corte dei Conti, il gestore di una struttura diventa un agente contabile. Questo comporta l’obbligo di presentare ogni 12 mesi il cosiddetto Modello 21 al comune territorialmente competente. L’invio deve avvenire entro il 30 gennaio di ogni anno. Il gestore deve provvedere al versamento dell’imposta per mezzo di un’apposita applicazione (anche un sito web dedicato) e l’importo giornaliero della spesa varia da comune a comune (viene deciso dal Consiglio Comunale). Generalmente non va versata se il soggiorno supera i 14 giorni consecutivi di locazione. Tra l’altro, tanti comuni prevedono degli esoneri in funzione dell’età anagrafica del fruitore della struttura ricettiva e di altre situazioni. In caso di inadempimento da parte del gestore e quindi del proprietario della struttura (immobile) si rischia una sanzione con multa che va da 25 a 500 euro. E’ consigliabile informarsi con il Comune dove è ubicato l’immobile o la struttura se è stato previsto il pagamento di un’imposta di soggiorno.

Altre caratteristiche del contratto di locazione turistica

La normativa prevede la forma scritta del contratto per locazione turistica. Potrebbe apparire come una questione semplice e quasi automatica da gestire ma in realtà è molto più complessa in quanto non c’è un modello standard a livello nazionale. Infatti, la materia turistica è di competenza regionale e questo fa sì che ogni regione italiana possa adottare una propria normativa di cui tener conto per la stesura del contratto. L’unico comune denominatore è la possibilità di stabilire l’entità del canone in maniera libera. C’è, inoltre, un vincolo sulle modalità di pagamento ed in particolare per importi al di sotto dei 5000 euro c’è la possibilità di pagare anche in contanti mentre al di sopra è richiesto un metodo tracciabile come il bonifico oppure l’utilizzo della carta di credito. Nel contratto devono essere riportate le informazioni e i dati relativi all’immobile in termini di caratteristiche, ubicazione geografica, gli identificativi catastali e così via. Inoltre, nel contratto vanno indicati la durata del soggiorno, il canone ed eventuale caparra.

Il proprietario dell’immobile è poi chiamato a rendicontare gli introiti ottenuti dalle locazioni turistiche e può farlo essenzialmente con le stesse modalità e la stessa tassazione delle locazioni brevi a seconda delle caratteristiche della gestione immobiliare.

Novità 2024 negli Affitti Brevi e Affitti Turistici

Nuove regole per gli affitti brevi e gli affitti turistici arrivano dal Decreto Anticipi convertito nella Legge n. 191 del 2023, pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Il fenomeno degli affitti brevi e turistici, sicuramente ampio e diffuso specialmente nelle città d’arte, è stato perciò regolamentato nel dettaglio con disposizioni inerenti – ad esempio – i requisiti di sicurezza e un nuovo Codice Identificativo Nazionale, da esporre all’esterno dell’immobile adibito all’affitto breve o turistico.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Tra le novità più rilevanti troviamo l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), il quale dovrà essere attribuito, con procedura automatizzata, dal Ministero del Turismo alle:

  • unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche;
  • unità immobiliari destinate alle locazioni brevi;
  • strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Al Ministero del Turismo è affidata anche la gestione della relativa Banca Dati Nazionale, avente il ruolo di catalogarle uno ad uno. Tale codice sostituirà l’eventuale CIR, eventualmente già rilasciato dalla competete regione, e dovrà essere indicato in tutti gli annunci pubblicitari e siti web.

La legge stabilisce inoltre l’obbligo di esporre il CIN all’esterno dell’edificio, garantendo il rispetto di possibili vincoli urbanistici e paesaggistici, e di indicarlo in ogni annuncio pubblicato. Peraltro l’obbligatoria indicazione negli annunci si applica altresì ai soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare e a coloro che gestiscono portali telematici, i quali si occupano di affitti brevi e turistici. Chi non rispetta le prescrizioni in tema di CIN, rischierà pesanti sanzioni amministrative pecuniarie.

L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale, incluso nell’art. 13-ter del testo pubblicato in Gazzetta, vuole garantire la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato del settore, ma anche il coordinamento informativo, statistico e digitale delle informazioni disponibili nelle singole amministrazioni – da quella statale a quelle centrali.

Obbligo di SCIA

Il Decreto Anticipi convertito in legge prevede anche la norma secondo cui chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per scopi turistici o di locazione breve dovrà effettuare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività cosidetta SCIA, presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del Comune nel cui territorio è collocata l’attività. Inoltre, il locatore o il titolare della struttura turistico-ricettiva presenta online un’istanza con in allegato una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, che comprova i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura. In riferimento ai locatori, la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà acclara altresì la presenza dei dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, ma anche degli estintori portatili a norma di legge e, laddove si gestiscano le unità immobiliari imprenditorialmente, anche dei requisiti di sicurezza degli impianti come indicato nelle norme statali e regionali vigenti.

Pertanto gli immobili destinati alla locazione breve o turistica dovranno osservare gli obblighi inerenti la prevenzione incendi, nonché essere dotati di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e rispettare tutti i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti.

L’attività di locazione breve o turistica si presume effettuata in forma imprenditoriale anche da chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per ogni periodo d’imposta.

Regime sanzionatorio

In tema di affitti brevi e turistici, il Decreto Anticipi delinea un regime sanzionatorio specifico. In particolare il comune – nel cui territorio si trova l’immobile adibito ad affitto breve o turistico – per il tramite della polizia locale si occuperà delle funzioni di controllo, verifica e applicazione delle sanzioni pecuniarie.

L’impianto sanzionatorio è piuttosto corposo e prevede multe pecuniarie:

  • da 800 a 8.000 euro per chi proponga per la locazione breve un immobile privo di CIN;
  • da 500 a 5.000 euro per chi non indichi il CIN attribuito negli annunci di locazione con la sanzione immediata della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato;
  • da 600 a 6.000 euro per unità immobiliari proposte in locazione prive dei dispositivi per la rilevazione di gas, come pure di estintori di cui all’articolo 7;
  • da euro 2.000 a euro 10.000 per gli esercenti attività in forma imprenditoriale che non abbiano richiesto la SCIA per l’inizio dell’attività.

L’entità della sanzione sarà stabilita in rapporto alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La sanzione amministrativa pecuniaria varrà per ogni struttura o unità immobiliare nei confronti di cui è stata individuata la violazione. Conseguentemente l’importo da pagare potrebbe rivelarsi anche molto alto.

Infine le norme di cui al Decreto Anticipi, convertito in legge, attengono anche alle funzioni dell’Amministrazione finanziaria, mirate a reprimere l’evasione fiscale nel settore degli affitti brevi e locazioni turistiche. Infatti si prevede che, in modo coordinato e d’intesa, Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza effettuino specifiche analisi del rischio, dirette in particolar modo all’individuazione di soggetti da controllare, che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo senza il Cin.

Gli adempimenti degli intermediari

Sono tenuti a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati sui contratti di locazione conclusi per il loro tramite:

  • coloro che esercitano la professione di mediatori abilitati nel settore immobiliare online e off line;
  • coloro che in via abituale anche se non esclusiva facilitano l’incontro tra domanda e offerta di immobili da locare online e offline.

La trasmissione dei dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite deve essere fatta entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.

I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari. Per la compilazione del file contenente i dati, l’Agenzia delle entrate mette a disposizione gli specifici software da utilizzare.

A partire dal 1° gennaio 2023, le piattaforme intermediari per il tramite delle quali vengono conclusi contratti di locazione breve, ai sensi della Direttiva europea DAC7 (e successivo provvedimento interno n. 86984 dell’Agenzia delle entrate) devono, infatti, comunicare all’amministrazione finanziaria i seguenti dati:

  • Nome, cognome e codice fiscale dell’host,
  • Durata del contratto,
  • Indirizzo dell’immobile,
  • Importo del corrispettivo lordo percepito dall’host,
  • L’anno della locazione,
  • I dati catastali dell’appartamento affittato.

Nel rispetto della normativa in materia di dichiarazione dei redditi introdotte dall’UE, le piattaforme intermediarie come AirBnb o Booking sono tenute a raccogliere le informazioni fiscali di chi risiede e/o svolge l’attività di host per un immobile utilizzato per locazioni brevi.

In linea generale, tali comunicazioni devono essere effettuate a cadenza trimestrale. Al momento, però, è stato stabilito che per l’anno d’imposta 2023 l’invio delle informazioni deve essere effettuato entro e non oltre il 31 gennaio 2024.

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