Chi è, cosa fa e come diventare Property Manager

Property Manager: chi è?

Si tratta di un professionista impegnato nella gestione degli immobili per conto dei proprietari, con il fine di incrementare il valore immobiliare. Una nuova figura professionale esplosa soprattutto con il fenomeno delle locazioni turistiche brevi.

L’attività del Property Manager è incentrata sull’affitto di proprietà di varia natura come singole abitazioni, appartamenti, complessi residenziali, uffici e spazi commerciali. Il Property Manager è, quindi, un consulente con grande esperienza e professionalità nel campo immobiliare da non confondere con l’Agente Immobiliare.

Nel settore turistico possiamo definire il Property Manager come un esperto professionista con un ruolo essenziale nella gestione e nell’ottimizzazione delle strutture ricettive. È fondamentale per assicurare un’efficace amministrazione delle prenotazioni e dei soggiorni degli ospiti, nonché per massimizzare la redditività degli alloggi. Le sue conoscenze specialistiche e l’esperienza nel campo lo rendono il fulcro delle attività quotidiane, spaziando dall’organizzazione dei check-in alla supervisione delle manutenzioni, dalla gestione delle spese a tutti gli adempimenti burocratici legati a questa attività.

Differenza tra il Property Manager e l’Agente Immobiliare

La differenza tra il Property Manager e l’Agente Immobiliare è fondamentale: tutto, infatti, ruota attorno al concetto di mediazione immobiliare. L’Agente Immobiliare mette in relazione proprietario/compratore per la vendita e locatore/conduttore per l’affitto.

Un Property Manager svolge la sua attività esclusivamente come consulente, è un Professionista senza abilitazione che non partecipa alla mediazione. In pratica è un professionista che offre al cliente, proprietario dell’immobile, esclusivamente una consulenza tecnica. Consulenza basata sulla sua esperienza e formazione professionale.

Questo tipo di attività può essere svolta da chiunque, è sufficiente operare professionalmente ed essere in possesso di una Partita Iva come Professionista, semplicemente avviando un’attività professionale. Se si desidera avviare l’attività di Property Manager come consulente professionista, è necessario effettuare l’iscrizione alla Camera di Commercio e individuare il Codice Ateco dell’attività, ma non vi è un codice univoco che identifica perfettamente l’attività. Il codice ATECO più utilizzato per questa tipologia di attività è il seguente:

CODICE ATECO 68.32.00: “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”

Si dovrà presentare la pratica di avvio dell’attività all’Agenzia delle Entrate e per quanto riguarda l’aspetto contributivo, se l’attività è esclusivamente quella di consulenza immobiliare, si dovrà effettuare l’iscrizione alla gestione separata dell’Inps. Nella gestione separata i contributi si versano soltanto in percentuale sul reddito prodotto. Per il 2024 l’aliquota della gestione separata sarà pari al 25%.

Il Property Manager non essendo abilitato alla mediazione non può in nessun caso mettere in contatto il proprietario/compratore per la vendita e locatore/conduttore per l’affitto. Non sarà possibile, quindi, operare sui portali OTA (Online Travel Agencies) per conto del proprietario nel caso delle locazioni brevi turistiche.

In pratica, con questo tipo di attività non è possibile generare guadagni dalle provvigioni immobiliari. L’unica fonte di guadagno è quella legata alla consulenza immobiliare.

L’Agente Immobiliare invece svolge la sua attività con la certificazione dei requisiti e può fungere da intermediario tramite mandato, quindi operare nella mediazione per conto del proprietario. E’ un soggetto iscritto nel Ruolo degli Agenti Immobiliari. Soltanto questi soggetti sono ad oggi gli unici a cui la legge ha demandato l’esclusività nell’ambito della gestione di una mediazione immobiliare. Questo sia nell’ambito delle compravendite immobiliari che in quello delle locazioni (comprese le locazioni brevi turistiche).

Per diventare Agente Immobiliare è necessario essere in possesso delle seguenti tipologie di requisiti:

  Personali: cittadinanza italiana o europea, residenza in Italia nella provincia della Camera di Commercio in cui si chiede l’iscrizione, godimento dei diritti civili;

  Morali: assenza di condanne per determinati reati e di altre misure di prevenzione come la delinquenza mafiosa;

  Professionali:

       Diploma di scuola superiore di 2° grado di qualsiasi indirizzo;

       Attestato di partecipazione a un corso di formazione riconosciuto;

       Superamento dell’esame presso la Camera di Commercio per l’abilitazione alla professione;

       Iscrizione nella Sezione del Rea per le persone fisiche o nel Registro delle Imprese.

come stabilito dagli articoli 1754-1765 del codice civile.

Per gli Agenti Immobiliari è previsto uno specifico codice Ateco che identifica in modo univoco la loro attività che è il seguente:

CODICE ATECO 68.31.00 “Attività degli agenti immobiliari”

Assieme all’apertura della partita Iva, è necessario effettuare l’iscrizione alla Camera di Commercio, nell’apposita sezione dedicata del REA. Oltre agli adempimenti fiscali è necessario anche iscriversi alla gestione commercianti Inps, che prevede il pagamento di contributi fissi annui per circa €. 3.600. Inoltre, superando la soglia di reddito minima di circa €. 15.000 sono dovuti ulteriori contributi in percentuale sul reddito.

Il Property Manager spesso viene confuso con la figura dell’Agente Immobiliare.

Quest’ultimo mette in contatto il proprietario e il potenziale ospite/inquilino. La sua attività si conclude quando le parti concludono il contratto ed è una professione che si può svolgere solo se si possiedono determinati requisiti.

Mentre il Property Manager è un consulente immobiliare, si occupa della gestione dell’immobile in tutte le sue fasi. Si occupa di locare l’immobile, di fare il check in e check out, gestire la manutenzione, pulizia etc.

Aspetto fondamentalel’attività di Property Manager nelle locazioni turistiche, se si interviene nella conclusione dei contratti tra ospite e proprietario, può essere gestita soltanto da Agenti Immobiliari.

Per fare l’attività di Property Manager operando nella mediazione per conto del proprietario si deve essere Agente immobiliare.

I soggetti che operano come Property Manager nell’attività di mediazione senza essere in possesso dei requisiti rischiano di incorrere in sanzioni. Si tratta, infatti, di esercizio abusivo di una professione che prevede l’iscrizione ad un ruolo professionale.

L’Agenzia delle Entrate negli accertamenti che ha iniziato ad effettuare negli ultimi anni ha sanzionato gli intermediari che operano nei portali senza essere in possesso dei requisiti per essere un agente immobiliare.

Property Manager: cosa fa?

Il Property Manager nel concreto ha il compito di:

promuovere gli immobili attraverso una fattiva politica di pubblicizzazione delle proprietà. Rientra tra i suoi compiti la scrittura di annunci chiari e perforanti per raggiungere il target di riferimento;

selezionare gli inquilini per individuare gli affittuari migliori. Una fase in cui il Property Manager deve porre le attenzioni sui differenti aspetti e preferire gli inquilini in cerca di affitti prolungati e quelli che offrono le migliori garanzie. Una volta selezionati gli affittuari, saranno negoziate le clausole contrattuali per arrivare a un accordo;

gestire gli inquilini, con lo scopo di controllare che i canoni di affitto vengano regolarmente corrisposti entro i termini concordati all’atto della formalizzazione del contratto. In caso contrario, il Property Manager ha il compito di sollecitare i pagamenti;

controllare la manutenzione degli immobili per mantenerne alto il valore di mercato degli stessi. Il Property Manager ingaggia delle imprese per mantenere in ordine gli spazi comuni, per la gestione del verde e dei rifiuti e per la manutenzione ordinaria degli impianti. In caso di necessità, pianifica anche i lavori di manutenzione straordinaria;

gestire i conti, una delle attività più impegnative. In tal senso, infatti, ha il compito di gestire il patrimonio immobiliare e di rendicontare la gestione ai proprietari attraverso dei report periodici con le indicazioni delle entrate e delle uscite;

farsi carico delle segnalazioni degli inquilini. Il Property Manager interviene di fronte a imprevisti come, ad esempio, infestazioni e guasti, affidando gli interventi necessari ai tecnici specializzati: idraulici, ascensoristi, ditte di pulizie ed elettricisti;

controllare le condizioni delle unità immobiliari alla fine di ciascun contratto e di stimare le somme da trattenere dai depositi cauzionali in caso di danni;

offrire la propria consulenza professionale in favore di quei proprietari con la volontà di investire in immobili o di comprare unità immobiliari da mettere a reddito. A tal proposito, il Property Manager suggerisce le migliori aree e gli immobili maggiormente vantaggiosi;

adempiere agli obblighi fiscali e amministrativi. Per farlo correttamente, il Property Manager ha il dovere di conoscere bene le norme che regolamentano il diritto immobiliare e i contratti di locazione. Si tratta di una figura professionale molto impegnativa, dunque conoscere soltanto le tendenze di mercato non è sufficiente.

Come diventare Property Manager?

Non esiste una strada unica per entrare in questa professione ma è possibile individuare un percorso formativo ideale per ottenere le competenze necessarie per svolgerla nel migliore dei modi.

I compiti del Property Manager sono tanti, di diversa natura e molto impegnativi, pertanto improvvisare una simile professione non è per niente possibile. Per svolgere al meglio tale attività servono precise competenze, la conoscenza delle disposizioni in materia di contratti di locazione, del mercato di riferimento e dei modelli di business.

Le lauree più opportune per avvicinarsi alla professione del Property Manager sono quelle in Economia, Giurisprudenza, Ingegneria Civile e Architettura. Invece, il diploma di scuola secondaria di secondo grado più indicato è quello dell’Istituto Tecnico per Geometri e dell’Istituto Tecnico Commerciale (Ragioneria).

Al netto della grande importanza di un percorso di studi particolarmente adatto alla professione, è fondamentale anche la frequenza di corsi professionalizzanti. La frequenza di questi corsi è essenziale per l’acquisizione di determinate competenze e conoscenze del mercato di settore. I temi trattati durante i corsi sono, infatti, importantissimi e non possono essere ignorati da chi vuole diventare Property Manager. La valutazione degli immobili, la finanza immobiliare, gli investimenti, il diritto immobiliare e l’urbanistica sono solo alcuni dei principali argomenti trattati durante questi percorsi formativi.

Chi vuole diventare Property Manager nel settore ricettivo è importante iniziare ad accumulare esperienza pratica nel campo turistico. Potrebbe essere utile uno stage in hotel, agenzie di viaggio o altre strutture turistiche. Questo aiuterà a comprendere meglio le esigenze dei viaggiatori e le dinamiche legate alla gestione di immobili turistici.

Inoltre, un Property Manager deve continuamente aggiornarsi non solo sull’andamento del mercato immobiliare per effettuare delle corrette valutazioni e previsioni, in quanto le competenze da possedere interessano anche il campo amministrativo-contabile, la normativa edilizia e urbanistica e le regole sui contratti di affitto.

Al di là delle competenze prettamente tecniche, un buon Property Manager dovrebbe poi avere specifiche doti personali. Una figura così complessa deve essere capace di mettere in campo anche delle ottime capacità comunicative, buone doti relazionali, capacità gestionali e organizzative e abilità di negoziazione. Infine, un gestore degli immobili per svolgere bene la propria attività deve mostrare sempre una determinata autonomia operativa. Tutte qualità personali e professionali che una persona intenzionata a intraprendere la carriera di Property Manager deve avere per affrontare al meglio qualunque situazione.

 

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